Как учитывать недвижимость, оборудование и товарные остатки при оценке бизнеса

При продаже бизнеса одна из частых ошибок — сложить стоимость компании, недвижимости, оборудования и запасов как независимые величины.

Так легко получить двойной учет.

Правильнее сначала определить стоимость действующего бизнеса как системы, создающей прибыль, а затем понять:

какие активы необходимы для этой деятельности;

какие имеют самостоятельную стоимость;

какие войдут в сделку;

что останется у продавца.

Именно поэтому вопрос активов связан не только с оценкой, но и со структурой будущей сделки.

1. Сначала разделите бизнес и отдельные активы

Если стоимость компании определяется через ее прибыль, в этой прибыли уже отражено использование ресурсов, необходимых для работы: оборудования, помещений, персонала и оборотного капитала.

Это не означает, что активы «ничего не стоят».

Это означает, что нельзя автоматически оценить бизнес по его денежному потоку, а затем второй раз прибавить к результату стоимость всего имущества.

Практический порядок обычно такой:

определить стоимость операционного бизнеса;

установить, какие активы необходимы для получения этой прибыли;

выделить имущество, которое может оцениваться отдельно;

определить, что именно передается покупателю.

Состав сделки должен быть одинаково понятен обеим сторонам.

2. Как учитывать недвижимость

Недвижимость целесообразно оценивать отдельно от операционного бизнеса.

Возможны три основные конструкции:

бизнес и недвижимость продаются вместе;

бизнес продается, а недвижимость остается у собственника и сдается покупателю в аренду;

бизнес и недвижимость продаются отдельно.

Выбор зависит от того, насколько конкретный объект необходим компании, хочет ли собственник сохранить его за собой и насколько наличие недвижимости влияет на круг покупателей.

Отдельная оценка позволяет увидеть две величины: сколько стоит работающий бизнес и сколько — принадлежащий собственнику объект недвижимости.

3. Почему собственное помещение может завышать прибыль

Особого внимания требует ситуация, когда бизнес работает в помещении владельца бесплатно или по ставке значительно ниже рыночной.

Предположим, компания показывает 18 млн рублей годовой прибыли, но не несет расходов на объект, рыночная аренда которого составляет 3 млн рублей в год.

Если недвижимость не входит в сделку, новый владелец будет вынужден учитывать аренду. Следовательно, экономическая прибыль бизнеса для него будет ниже.

Поэтому при оценке операционного бизнеса необходимо использовать рыночную арендную ставку.

Иначе стоимость может оказаться завышенной.

Хотите определить предварительную стоимость операционного бизнеса?

Калькулятор «Большой сделки» помогает получить первоначальный диапазон стоимости действующего бизнеса. Отдельные активы затем учитываются при формировании конкретной сделки.

Рассчитать стоимость бизнеса

4. Как учитывать стандартное оборудование

Оборудование, необходимое для обычной работы компании, чаще всего является частью операционной системы бизнеса.

Производственные станки, медицинская техника, оборудование ресторана или магазина непосредственно участвуют в создании текущей прибыли.

Если стоимость бизнеса уже определяется через эту прибыль и оборудование передается вместе с компанией, механическое прибавление его полной стоимости может привести к двойному учету.

Особенно неверно ориентироваться только на первоначальную цену покупки.

То, сколько оборудование стоило несколько лет назад, и его текущая экономическая ценность — разные показатели. Подробнее этот принцип разобран в статье №5 «Почему бизнес стоит не столько, сколько в него вложено» →.

5. Когда оборудование оценивается отдельно

Отдельного рассмотрения требуют активы, которые не нужны для получения текущей прибыли или обладают самостоятельной рыночной ценностью.

Например:

избыточное оборудование;

неиспользуемые производственные линии;

специализированная техника;

транспорт;

имущество, которое можно продать без снижения текущей прибыли.

В этом случае необходимо определить, входит ли актив в сделку.

Если он передается покупателю дополнительно к обычному составу работающего бизнеса, отдельная корректировка цены может быть обоснована.

6. Как учитывать товарные остатки

Товарные остатки особенно важны в торговле, производстве и дистрибуции.

Ошибка — считать, что весь товар на складе автоматически стоит столько же, сколько указано в учетной системе.

При анализе запасов учитываются:

фактическое наличие;

себестоимость;

оборачиваемость;

ликвидность;

срок хранения;

моральное или физическое устаревание;

возможность реализации по обычной цене.

Быстро продаваемый запас и товар, который лежит на складе несколько лет, экономически неравноценны.

Поэтому при сделке важно согласовать не только сумму остатков, но и принцип их оценки на дату передачи бизнеса.

7. Нормальный запас и избыточный запас — не одно и то же

Для текущей работы компании обычно нужен определенный объем товара или сырья.

Такой запас является частью необходимого оборотного капитала.

Но все, что значительно превышает обычную потребность бизнеса, может обсуждаться отдельно.

Например, если компания обычно работает с запасом на 5 млн рублей, а перед продажей на складе находится товара на 12 млн, покупатель вправе выяснить, зачем ему дополнительно финансировать еще 7 млн и насколько этот товар ликвиден.

Поэтому важно отделять нормальный рабочий уровень запасов от избыточного.

8. Денежные средства, долги и оборотный капитал

При продаже необходимо отдельно определить:

остаются ли деньги на счетах компании;

кому переходит дебиторская задолженность;

кто несет кредиторскую задолженность;

переходят ли покупателю кредиты и лизинг;

какой объем оборотного капитала должен остаться после сделки.

Работающий бизнес нельзя передать без ресурсов, необходимых для продолжения деятельности.

Например, если стороны договорились о продаже компании с обычным уровнем оборотного капитала, непосредственно перед закрытием нельзя без последствий вывести весь товар, деньги и другие ресурсы, необходимые для текущей работы.

С другой стороны, избыточные денежные средства или активы также не обязаны автоматически переходить покупателю.

Это должно быть согласовано заранее.

9. Как учитывать дебиторскую и кредиторскую задолженность

Дебиторская задолженность не всегда равна деньгам.

Важно учитывать срок долга, вероятность взыскания, наличие подтверждающих документов и историю расчетов.

Просроченная или спорная задолженность может стоить существенно меньше номинала.

То же относится к обязательствам компании.

Необходимо определить, какие долги являются обычными операционными, какие переходят покупателю, а какие должны быть погашены продавцом или учтены при окончательном расчете цены.

Неясность в этих вопросах часто приводит к пересмотру условий уже на позднем этапе переговоров.

10. Почему состав сделки нужно определить заранее

Фраза «продаю бизнес за 100 млн рублей» недостаточна, если стороны по-разному понимают, что входит в эту сумму.

Покупатель может считать, что получает компанию, оборудование, товарный запас и необходимый оборотный капитал.

Продавец — что цена относится только к операционному бизнесу, а товар, транспорт или недвижимость оплачиваются дополнительно.

Поэтому еще до серьезных переговоров желательно разделить активы на три группы:

входит в базовую стоимость → учитывается отдельно → не продается.

Это делает предложения покупателей сопоставимыми и снижает вероятность спора перед закрытием.

Последовательность согласования таких условий подробнее рассмотрена в статье №6 «Как проходит продажа бизнеса: от оценки до получения денег» →.

Главное правило — не считать один актив дважды

По каждому активу полезно задать три вопроса:

Нужен ли он для получения текущей прибыли?

Учтено ли его использование в экономике бизнеса?

Передается ли он покупателю?

Если актив необходим для создания прибыли и уже фактически учтен в стоимости операционного бизнеса, повторное механическое прибавление его цены может завысить результат.

Если актив избыточный, отделимый или имеет самостоятельную ценность, его можно рассматривать отдельно.

Поэтому цена сделки не должна формироваться по формуле:

«стоимость бизнеса + все имущество по первоначальной стоимости».

Сначала оценивается работающий бизнес. Затем определяется, какие активы, обязательства и оборотный капитал входят в конкретную сделку.

Получите предварительный диапазон стоимости бизнеса

Калькулятор «Большой сделки» дает ориентир по стоимости действующего бизнеса. Недвижимость, отдельные активы, денежные средства, долги и оборотный капитал учитываются дополнительно при структурировании сделки.

Пройти оценку